Atlas do Mercado de Terras revela disparidades extremas no valor do hectare brasileiro
O Brasil, com sua vasta produção agrícola distribuída por todo o território nacional, apresenta diferenças impressionantes no valor da terra, conforme revela o Atlas do Mercado de Terras, elaborado pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra). O levantamento, divulgado em dezembro de 2025 com base em dados de dezembro de 2024, mostra que comprar um pedaço de terra no país pode custar desde alguns milhares até milhões de reais por hectare, dependendo de uma série de fatores críticos.
Os extremos do mercado: de Mogiana ao Oeste Amazonense
As diferenças regionais são marcantes. Na região da Mogiana, em São Paulo, polo produtor de café e cana-de-açúcar com potencial para turismo rural, o valor por hectare para uso não agrícola alcança a impressionante cifra de R$ 2.433.233,91. Já para agricultura na mesma região, o preço é de R$ 80.911,18 por hectare.
No extremo oposto, no Oeste Amazonense, é possível encontrar terras com média de apenas R$ 1.525,62 por hectare. Esta drástica diferença é explicada por uma combinação de isolamento geográfico com restrições ambientais mais rígidas que limitam o desenvolvimento agrícola.
Para evitar distorções na média nacional, o Incra utiliza um método estatístico que elimina valores considerados atípicos, como os extremos de Mogiana e Oeste Amazonense. A média nacional ajustada ficou em R$ 22.951,94 por hectare, representando uma valorização de 28% na comparação entre dezembro de 2024 e dezembro de 2022.
Regiões com maiores e menores valores
A pesquisa detalha que os preços variam dramaticamente conforme a localização:
Maiores preços
A região Sul lidera o ranking nacional, seguida pelo Sudeste. Em Santa Catarina, especificamente em Xanxerê, o hectare pode ultrapassar os R$ 100 mil em áreas de alta produtividade, com média de R$ 173.298,67 devido ao potencial para pecuária e plantio de grãos.
O relatório também considera terras de uso "não agrícola", voltadas para lazer ou expansão urbana, onde ocorre uma "sobreposição com o mercado imobiliário". Nestes casos, o valor deixa de depender apenas da fertilidade do solo e passa a considerar o potencial para loteamentos ou instalação de indústrias.
A Região Metropolitana do Maranhão representa uma exceção no Nordeste, com média de R$ 299.279,01 por hectare. Este valor elevado é puxado pela localização estratégica, proximidade com portos exportadores e armazéns, solos com alta fertilidade e por fazer parte do Matopiba, grande área produtora que inclui também Tocantins, Piauí e Bahia. Para uso não agrícola nesta região, o preço pode chegar a R$ 405.641,35 por hectare.
Menores preços
O Nordeste possui os menores valores médios, seguido pela região Norte. No interior do Amazonas e em partes do Piauí, é possível encontrar hectares abaixo de R$ 2 mil. O relatório do Incra aponta três principais motivos para estes preços reduzidos:
- Logística limitada: a região depende de transporte por rios ou aviões, com falta de rodovias que encarece o escoamento e reduz a competitividade.
- Áreas protegidas: grande parte do território é formada por Unidades de Conservação e Terras Indígenas, com restrições legais que limitam a expansão agrícola.
- Falta de compradores: o uso restrito da terra e a dificuldade de escoamento reduzem o número de negócios, mantendo os preços baixos.
Fatores que determinam o valor da terra
O valor da terra não depende apenas do tamanho da área. O Incra considera múltiplos fatores em sua avaliação:
- Economia: expectativas de ganho com revenda da propriedade e lucro da produção em comparação com custos de manutenção e taxas de juros.
- Produtividade: fertilidade do solo, topografia (se é plano ou montanhoso) e disponibilidade de água na região. As terras voltadas para pecuária registraram a maior alta de preços no país, com valorização de 31,24% entre 2024 e 2022, enquanto áreas só de plantio subiram 12% no mesmo período.
- Logística: proximidade de capitais, rodovias, ferrovias, portos e cadeias de agroindústrias como laticínios e cooperativas.
- Situação legal: áreas com restrições ambientais, condições em unidades de conservação e existência de conflitos agrários por terra.
Perspectivas para 2025 e 2026
Embora o relatório não defina preços exatos para 2025 e 2026, indica tendências claras. A expectativa é de valorização em polos agrícolas consolidados, como Mato Grosso e o Matopiba. O avanço da infraestrutura, como a Ferrovia Norte-Sul, e a entrada de novos investidores devem manter o mercado aquecido nestas regiões.
Por outro lado, em áreas de preservação ambiental ou com conflitos fundiários, a tendência é de preços menores e baixa demanda, mantendo a disparidade regional que caracteriza o mercado de terras brasileiro.
