Mercado imobiliário brasileiro apresenta nova opção de investimento através de participação societária
O cenário imobiliário nacional vive um momento de expansão significativa, com um aumento expressivo no número de lançamentos residenciais em todo o território brasileiro. Em 2025, o país registrou impressionantes 453 mil unidades residenciais lançadas, representando um crescimento robusto de 10,6% em relação ao ano anterior. O Valor Geral de Lançamentos (VGL) alcançou aproximadamente R$ 300 bilhões, marcando o maior valor histórico já registrado no setor.
Competitividade e inovação no mercado aquecido
Esta abundância de novos empreendimentos transforma completamente a dinâmica do mercado, reposicionando o consumidor no centro das decisões de compra. Com um leque ampliado de opções, os investidores ganham maior poder de comparação e negociação, enquanto as incorporadoras enfrentam um nível elevado de competitividade que as desafia a desenvolver projetos mais bem resolvidos, estratégias de marketing mais agressivas e abordagens comerciais verdadeiramente inovadoras.
Neste contexto de transformação, ganha força renovada um modelo que, embora não seja novidade no direito brasileiro, vem sendo ressignificado e ganhando espaço no setor imobiliário: a Sociedade em Conta de Participação (SCP).
Entendendo a Sociedade em Conta de Participação
Diferente das formas tradicionais de compra e venda de imóveis, a SCP permite que investidores participem do desenvolvimento imobiliário como sócios do empreendimento, sem necessidade de exposição direta na estrutura formal do negócio. Este modelo, regulamentado pelo Código Civil brasileiro, estabelece duas figuras distintas:
- Sócio ostensivo: Normalmente a incorporadora, que assume responsabilidade ilimitada e é encarregada das operações comerciais e operacionais do empreendimento.
- Sócio participante: O investidor, que responde apenas até o limite previsto no contrato estabelecido entre as partes.
Quando o empreendimento atinge sua regularização completa, o sócio participante tem a opção de receber em dinheiro o valor investido ou em unidades do próprio projeto. Desta forma, o investidor não adquire diretamente um imóvel, mas sim uma participação societária no negócio da incorporadora, o que proporciona maior flexibilidade e agilidade no processo de investimento.
Vantagens para investidores e incorporadoras
A decisão por este caminho ocorre antes das regulamentações de registro do empreendimento, ou seja, no momento em que as empresas podem efetivamente comercializar os imóveis. Trata-se de um modelo que apresenta benefícios significativos para ambas as partes envolvidas.
Para os investidores, a entrada em um projeto via SCP pode resultar em:
- Descontos consideráveis por apostar em um projeto ainda não comercializado no mercado tradicional.
- Prioridade na escolha de unidades durante o lançamento oficial do empreendimento.
- Possibilidade de sugerir alterações no desenho do projeto, dependendo dos termos contratuais.
- Alto potencial de valorização do investimento, tornando-se uma opção atrativa para diferentes perfis de investidores.
Para as incorporadoras, o modelo representa:
- Maior volume de caixa no início do empreendimento, proporcionando mais segurança para a continuidade do cronograma de obras.
- Vantagem competitiva significativa, pois no momento do lançamento oficial o empreendimento já apresenta diversas unidades comercializadas.
- Cenário de maior segurança para atrair novos investidores ao projeto.
Cuidados necessários e riscos envolvidos
Apesar das múltiplas vantagens, a Sociedade em Conta de Participação exige diversos cuidados por parte dos investidores, pois trata-se de um negócio que pode apresentar riscos significativos, especialmente para os sócios participantes.
Segundo Olivar Vitale, sócio do escritório VBD Advogados, é fundamental compreender que esta não constitui uma forma tradicional de compra de imóvel, mas sim uma participação societária com caráter de investimento. As incorporadoras não podem oferecer vendas no modelo de SCP nem garantir a entrega de unidades para quem investe, mas devem comunicar claramente que o percentual investido poderá significar, futuramente, a possibilidade de receber unidades do empreendimento em vez do retorno financeiro.
O advogado ressalta ainda que, como em qualquer investimento, se o projeto não alcançar os resultados esperados, poderá resultar em perdas financeiras do capital investido. Por esta razão, é essencial que interessados no modelo de SCP busquem acompanhamento de advogados especializados no assunto, que possam analisar com segurança toda a documentação e estudo de viabilidade do projeto, além de optar por incorporadoras sólidas e estabelecidas no mercado para minimizar riscos de surpresas desagradáveis no futuro.
