A recente aprovação da reforma tributária no Brasil promete descomplicar a complexa teia de impostos sobre o consumo, mas seus impactos concretos em setores de alto capital e ciclos longos, como o imobiliário, ainda estão sob análise. A transição de um modelo cumulativo para um sistema de Imposto sobre Valor Agregado (IVA) representa uma mudança de lógica que deve aumentar a transparência, mas não elimina o risco de aumento da carga fiscal em alguns segmentos.
O novo calendário e as regras específicas para imóveis
Os efeitos para o consumidor final não serão imediatos. O ano de 2026 funcionará como um período de testes, sem a cobrança efetiva dos novos tributos. Nesta fase, as empresas deverão apenas emitir documentos fiscais para que o governo possa ajustar as alíquotas. A cobrança integral só começará em janeiro de 2027.
O setor imobiliário ganhou um regime especial com a reforma. Haverá uma redução de 50% na alíquota padrão para a venda de imóveis e um corte de 70% para contratos de aluguel. Além disso, foi criado um redutor social, um desconto na base de cálculo do imposto destinado a suavizar o impacto sobre a habitação.
O impacto final no preço, contudo, dependerá do valor do imóvel. Unidades de menor valor, como as do programa Minha Casa, Minha Vida, tendem a ser mais beneficiadas pelo redutor social de R$ 100 mil aplicado à base de cálculo. Por outro lado, imóveis de alto padrão podem enfrentar um aumento na carga tributária, conforme estimativas do governo e do próprio setor. Para aluguéis, além da maior redução de alíquota, haverá um redutor social mensal de R$ 600 por imóvel.
Transparência, créditos e incentivo à industrialização
Uma das principais promessas da reforma é acabar com os impostos "escondidos". Atualmente, tributos sobre insumos como cimento, aço e serviços se acumulam ao longo da obra e ficam embutidos no preço final. Com o IVA, compostos pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), esses valores passam a gerar créditos tributários que podem ser abatidos do imposto devido na venda ou locação.
Para o auditor fiscal Jefferson Valentin, especialista no tema, a mudança traz mais cidadania, pois o comprador saberá exatamente quanto está pagando de imposto. A expectativa é que a nova lógica também aumente a eficiência na construção civil, incentivando a industrialização e o uso de pré-moldados, que hoje são penalizados pela cumulatividade.
Empresas de construção modular e off-site veem na reforma uma grande oportunidade. A Dexco, por exemplo, afirma que a redução da cumulatividade e a possibilidade de aproveitar créditos criam um ambiente mais favorável para métodos produtivos industriais. Ricardo Mateus, CEO da Brasil ao Cubo, destaca que sua construtora desenvolveu uma linha de montagem que entrega apartamentos prontos em até 60 dias, com 83% menos desperdício de materiais.
Mercado secundário, incorporação e o período de transição
Para o mercado de imóveis usados, a reforma criou o redutor de ajuste, que permite descontar do cálculo do IBS e da CBS o valor de aquisição do bem e tributos já pagos, como o ITBI. Dessa forma, o imposto incide apenas sobre a valorização ou a margem da operação, evitando a bitributação.
Um ponto sensível é a incorporação imobiliária. O atual Regime Especial de Tributação (RET), que unifica impostos em uma alíquota reduzida, deixará de existir como é hoje. O novo regime prevê alíquotas inferiores às gerais, mas que podem ser superiores à carga efetiva atual em muitos casos.
Entre 2027 e 2028, haverá um período de transição no qual as empresas poderão optar entre o novo regime e permanecer no modelo atual do RET, mas sem direito aos créditos tributários. As regras detalhadas para esses cálculos ainda dependem de normas que devem ser editadas até o final de 2025, segundo a Receita Federal.
Para Fernando Guedes Ferreira Filho, presidente-executivo da Cbic, a reforma pode trazer novas complexidades na apuração de custos, mas também mais transparência e competitividade na compra de insumos. Estudos do setor indicam que, sem ajustes na regulamentação, a carga tributária pode aumentar principalmente em empreendimentos para a classe média.
Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, reforça a necessidade de uma regulamentação ágil. "A reforma tributária está aprovada. Agora é para regulamentar o mais rápido possível para que as empresas possam cumprir a reforma", afirma. A maior previsibilidade tributária e a redução de disputas judiciais podem, a médio prazo, reduzir o custo de capital das incorporadoras, facilitando o lançamento de projetos e ampliando a oferta no mercado.
