A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, nesta quinta-feira (07), que a oferta de imóvel em condomínio residencial para estadias de curta temporada, como as realizadas por meio do Airbnb, só é permitida com autorização formal do condomínio. A decisão, por maioria, estabeleceu que esse tipo de uso exige a alteração da destinação da unidade em assembleia, com apoio de, no mínimo, dois terços dos condôminos.
Entendimento do STJ
O colegiado entendeu que a exploração econômica ou profissional com alta rotatividade de hóspedes descaracteriza o uso residencial do imóvel, necessitando de aval do condomínio. A decisão uniformiza o entendimento do tribunal sobre o tema, que vinha gerando controvérsias em todo o país.
O julgamento envolveu uma proprietária que desejava manter seu apartamento disponível para estadias curtas sem consultar a assembleia. O condomínio, por sua vez, argumentava que a convenção não previa essa destinação e que a prática alteraria o perfil residencial do edifício. O Airbnb participou do processo como parte interessada.
Voto da relatora
No voto que prevaleceu, a relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que o tipo de contrato não se altera em razão do canal utilizado para ofertar o imóvel. Segundo ela, “o meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio. É irrelevante, para a classificação jurídica, se a oferta a terceiros foi realizada por meio de plataformas digitais (de que é exemplo o Airbnb), imobiliárias, panfletos afixados nas portarias dos edifícios ou anúncios em classificados”.
A ministra classificou as estadias intermediadas por plataformas como contratos atípicos, por não se encaixarem perfeitamente em locação residencial nem em hotelaria. Ela defendeu que a popularização dessas plataformas aumentou a rotatividade de pessoas nos condomínios e ampliou as discussões sobre segurança e sossego dos moradores.
Fundamentação no Código Civil
A decisão se baseia no Código Civil, que obriga os condôminos a respeitar a destinação do empreendimento. “Se um condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem também ser usados com destinação residencial”, destacou a relatora. Ela também apontou que a mudança na destinação do edifício ou da unidade exige quórum qualificado, citando o artigo 1.351 do Código Civil, que prevê aprovação de dois terços dos condôminos para esse tipo de alteração.
O recurso da proprietária foi negado, mantendo-se a decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG). “Portanto, a mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos; na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida pela recorrente está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades”, concluiu a ministra.
A decisão do STJ estabelece um precedente importante para condomínios em todo o Brasil, esclarecendo que o aluguel por temporada, mesmo por plataformas digitais, depende de autorização coletiva e não pode ser imposto individualmente.
