O mercado de fundos imobiliários iniciou 2026 otimista com a perspectiva de um ciclo sustentável de queda dos juros, movimento que beneficiaria ativos de maior risco, como os próprios FIIs. No entanto, a tendência não se confirmou, e o segmento encerra o primeiro semestre com o pior desempenho em quatro anos.
Ifix acumula alta de apenas 0,83% no semestre
De acordo com dados da Economatica, o Ifix — índice que reúne os FIIs mais negociados na Bolsa brasileira — acumulou, na primeira parte do ano (até 29 de junho), leve alta de 0,83%, aos 3.819 pontos. O desempenho é o mais fraco para o período desde 2022, quando o mundo ainda enfrentava os efeitos da pandemia de Covid-19 e o índice caía 0,44%.
Para efeito de comparação, no mesmo período do ano passado, o indicador registrava alta de 11,12%, o melhor desempenho para um primeiro semestre desde 2019, reforçando as expectativas para os fundos imobiliários em 2026.
Mudança no cenário macro pressiona FIIs
Bernardo Sanches, especialista em FIIs e criador do perfil Vai Pelos Fundos, atribui o desempenho dos fundos imobiliários à mudança de perspectiva para o cenário macroeconômico. “No início do ano, havia um cenário de Selic a 12% [no fim de 2026], e hoje o Boletim Focus já sinaliza uma taxa de 14%, em função dos aumentos consecutivos da inflação”, explica. “Na minha opinião, isso foi deteriorando bastante as expectativas para o mercado”, reforça o especialista, que lembra ainda da saída do investidor estrangeiro da Bolsa, movimento que também acaba afetando os FIIs.
Maiores baixas do semestre: CACR11 cai 63%
O Cartesia Recebíveis Imobiliários (CACR11) caminha para fechar a primeira parte de 2026 como o fundo que mais caiu entre as 107 carteiras que compõem o Ifix. Até esta terça-feira, o FII acumulava perdas de 63%. Com patrimônio líquido de R$ 471 milhões, o CACR11 é um fundo de “papel”, ou seja, investe em títulos de renda fixa, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). A forte queda das cotas ocorreu após a retenção dos dividendos referentes ao mês de abril de 2026. Em comunicado, a gestora afirmou que a suspensão dos proventos foi uma medida estratégica para preservar o caixa do fundo diante de um cenário macroeconômico e de crédito mais desafiador, que tem impactado diretamente o setor de incorporação imobiliária.
Confira a lista das maiores baixas do período, segundo a Economatica (variação entre 31/12/25 e 29/06/26): CACR11 (-63,19%), TGAR11 (-38,34%), URPR11 (-33,30%), VGRI11 (-28,64%), MFII11 (-26,50%).
Maiores altas: BROF11 lidera com +18%
Com forte desempenho em junho, o BRPR Corporate Offices (BROF11) acumula ganhos de 18% no semestre, a maior alta entre os principais FIIs do mercado. Com valorização de 15% no período, o Riza Arctium Real Estate (RZAT11) também figura entre os destaques. O BROF11 é um fundo de escritórios com patrimônio líquido de R$ 1,27 bilhão. O portfólio conta com dois imóveis: o Passeio Corporate, no Rio de Janeiro (RJ), e uma participação de 86% no E-Tower, em São Paulo (SP). Em junho, o fundo pagou R$ 0,56 por cota, o que representou um dividend yield mensal de 1,02%. Nos últimos 12 meses, o indicador acumula 10,02%.
Top 5 maiores altas: BROF11 (18,16%), RZAT11 (15,89%), KNSC11 (10,85%), ICRI11 (10,81%), CLIN11 (10,80%).
Perspectivas para o segundo semestre
Especialistas apontam que o cenário macro – especialmente fatores como juros e inflação – ainda vai direcionar o comportamento dos fundos imobiliários na segunda parte de 2026. “Depende ainda do que teremos de inflação nos próximos meses e, consequentemente, os próximos passos do Banco Central”, contextualiza Sanches. “Se a gente parar em uma Selic de 14,25% ou mesmo estabilizar em 14%, os fundos imobiliários vão continuar sangrando no segundo semestre, especialmente os FIIs de ‘tijolo’”, reflete o especialista, destacando os fundos que investem diretamente em imóveis.
Marx Gonçalves, head de Fundos Listados da XP, vai na mesma linha e, além da questão macro, prevê um ambiente mais volátil para os fundos imobiliários à medida que o mercado se aproxima do período eleitoral. “Esse ambiente macro, com inflação mais alta, juros elevados por um período mais prolongado e maior volatilidade esperada para o segundo semestre, nos leva a destacar os fundos de recebíveis imobiliários como a classe mais interessante para se estar exposto no atual contexto de mercado”, diz Gonçalves.
FIIs que mais pagaram dividendos no semestre
O FII Ourinvest JPP (OUJP11) vai fechar o primeiro semestre de 2026 como o fundo imobiliário que mais pagou dividendos no período. A carteira, focada em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), acumula um dividend yield de 8,85% nos seis primeiros meses do ano. O percentual é o maior entre os principais FIIs do mercado. Os números fazem parte de levantamento do InfoMoney com dados da Economatica. O estudo considerou apenas os FIIs que fazem parte do Ifix e excluiu carteiras com desempenho negativo nos últimos 12 meses. Além do OUJP11, outros dois fundos fecham a primeira metade de 2026 com dividend yield acima de 8%: Riza Arctium (RZAT11) e Kilima Volkano (KIVO11).
