Os fundos imobiliários encerram o primeiro semestre de 2026 com uma nova queda mensal de 1,21% em junho, uma das piores performances mensais em um ano, pressionados pela abertura da curva de juros longos e pela aproximação do calendário eleitoral. Com o resultado, o índice IFIX virou para queda de 1,21% no ano, mesmo depois de um começo de 2026 forte.
Cenário macro e impacto nos FIIs
No pano de fundo macro, o Copom cortou a Selic para 14,25%, mas sinalizou que o balanço de riscos inflacionários segue assimétrico para cima, o que reduz o espaço para novos cortes e mantém a pressão sobre os fundos de tijolo. Diante de juros de dois dígitos por um horizonte mais longo, casas como o Santander passam a recomendar um portfólio mais equilibrado, com metade em tijolo e metade em papel para o segundo semestre.
Carteiras recomendadas: logística no topo
As carteiras recomendadas acompanhadas pelo InfoMoney mostram mais uma vez o segmento de logística no topo, com um reforço dos shoppings na lista. A novidade fica por conta do XP Malls (XPML11), que entra no grupo dos mais recomendados para a virada do semestre.
Confira os fundos mais indicados para julho e seus desempenhos:
- Vinci Logística (VILG11) – Logística – 6 recomendações – Retorno no ano: -1,15% – DY 12 meses: 10,63%
- Bresco Logística (BRCO11) – Logística – 5 recomendações – Retorno no ano: +1,86% – DY 12 meses: 9,87%
- HSI Malls (HSML11) – Shopping – 5 recomendações – Retorno no ano: -3,08% – DY 12 meses: 9,75%
- Kinea Rendimentos (KNCR11) – Recebíveis – 4 recomendações – Retorno no ano: +7,03% – DY 12 meses: 13,82%
- Mauá Capital Recebíveis (MCCI11) – Recebíveis – 4 recomendações – Retorno no ano: +9,93% – DY 12 meses: 13,33%
- VBI Prime Properties (PVBI11) – Lajes corporativas – 4 recomendações – Retorno no ano: -7,77% – DY 12 meses: 7,02%
- TRX Real Estate (TRXF11) – Híbrido – 4 recomendações – Retorno no ano: -0,44% – DY 12 meses: 11,51%
- XP Malls (XPML11) – Shopping – 4 recomendações – Retorno no ano: +1,74% – DY 12 meses: 10,60%
Vinci Logística (VILG11) lidera
O fundo de galpões logísticos lidera o ranking de julho com seis indicações. A Genial Investimentos ressalta o portfólio de cerca de 390 mil metros quadrados distribuídos por sete estados, com mais de 60 locatários, entre eles Tok&Stok, Ambev e Netshoes, além da vacância resiliente de apenas 2% e do desconto frente ao valor patrimonial, com P/VP de 0,91.
O BTG Pactual destaca a carteira pulverizada de inquilinos, a exposição ao comércio eletrônico e os contratos típicos com potencial de revisão de aluguéis. Para o Santander Brasil, o fundo segue como preferência no segmento logístico, com imóveis de qualidade, taxa de ocupação acima de 95% e boa capacidade de manter a distribuição de rendimentos. Na Empiricus Research, a logística permanece como a principal convicção do setor.
Bresco Logística (BRCO11)
Com cinco indicações, o Bresco Logística aparece na carteira do Santander Brasil destacado com um portfólio diversificado de 14 galpões logísticos de alto padrão, classificados como AAA e AA, e a boa localização dos ativos como diferenciais.
O BTG Pactual ressalta a alta exposição ao estado de São Paulo, com imóveis de altíssimo padrão, e destaca os contratos atípicos, que trazem previsibilidade à receita, além do potencial de geração de valor com expansões. A tese se apoia na combinação entre a qualidade dos ativos e a previsibilidade dos contratos, o que sustenta a expectativa de rendimentos estáveis mesmo em um cenário de juros elevados.
HSI Malls (HSML11)
O fundo de shoppings está em cinco carteiras. O BTG Pactual destaca os imóveis localizados em regiões maduras e resilientes, o baixo nível de inadimplência e a participação majoritária nos ativos, que amplia a capacidade de captura de ganhos operacionais.
Para a XP Investimentos, a tese se apoia na gestão especializada e nos fundamentos operacionais sólidos do portfólio. As casas veem ainda espaço para ganhos adicionais com a eventual venda de ativos, o que pode reforçar a distribuição de rendimentos ao longo do segundo semestre.
Kinea Rendimentos (KNCR11)
O primeiro dos fundos de recebíveis da lista soma quatro indicações e foi um dos nomes que ganhou peso na carteira do Santander em julho. O banco reforça a preferência por crédito imobiliário diante da perspectiva de juros altos por mais tempo, cenário que favorece os fundos com carteiras indexadas ao CDI.
O BTG Pactual destaca a relevância do fundo no segmento de recebíveis, a elevada liquidez e a estratégia voltada ao carrego dos ativos até o vencimento. A XP Investimentos ressalta a menor volatilidade em relação aos pares, característica que dá previsibilidade à distribuição de proventos.
Mauá Capital Recebíveis (MCCI11)
Também com quatro indicações, o fundo reúne uma carteira de CRIs indexados majoritariamente à inflação. A XP Investimentos aponta o carrego atrativo, com rentabilidade implícita de IPCA mais 9,7% ao ano, e um dividend yield anualizado próximo de 12,7%.
O BTG Pactual ressalta a capacidade de estruturação e originação própria da gestão, a exposição a setores defensivos e as garantias localizadas em regiões resilientes, fatores que reforçam a qualidade da carteira e a previsibilidade dos rendimentos.
VBI Prime Properties (PVBI11)
Único fundo de lajes corporativas entre os mais indicados, o PVBI11 reúne ativos premium em São Paulo, com boa parte na região da Faria Lima, e a tese se apoia na qualidade dos imóveis e no bom perfil de crédito dos inquilinos.
O BTG Pactual considera esse um dos portfólios de lajes corporativas de maior qualidade entre os FIIs, com potencial de ganhos por meio da venda de ativos. O dividend yield, próximo de 6,6%, é mais baixo do que o dos pares por refletir um perfil de retorno mais voltado à valorização das cotas do que à distribuição corrente.
TRX Real Estate (TRXF11)
O fundo híbrido soma quatro indicações, com portfólio que combina imóveis de renda urbana e varejo, com predominância de contratos atípicos e de longo prazo, o que dá previsibilidade à receita. O BTG Pactual destaca a exposição a algumas das principais empresas do setor e o potencial de venda de imóveis.
O BB Investimentos ressalta o intenso ritmo de reciclagem de ativos, com aquisições recentes e vendas de imóveis que sustentam o guidance de distribuição de cerca de R$ 0,93 por cota até o fim do ano, além de um provento extraordinário de R$ 1,50 por cota anunciado em junho.
XP Malls (XPML11), a novidade
A novidade do mês entre os mais recomendados, o XP Malls ganhou espaço no BB Investimentos, que considera o fundo de shoppings uma opção mais líquida e diversificada dentro do segmento, com desconto pouco habitual frente ao valor patrimonial.
O Itaú BBA pondera que o fundo revisou o guidance de distribuição para o próximo semestre, para a faixa de R$ 0,83 a R$ 0,92 por cota, em um contexto de redução do resultado acumulado ainda não distribuído e de nível relevante de alavancagem. Mesmo assim, o ativo segue entre as preferências das casas para o setor de shoppings.
