A queda da taxa de juros entre 2016 e 2020 marcou um dos períodos mais importantes da história dos fundos imobiliários no Brasil. A combinação entre a redução da Selic, o avanço da educação financeira e a migração de investidores da renda fixa transformou uma indústria de nicho em um mercado com mais de um milhão de cotistas.
Distorções na visão dos FIIs
Para especialistas que acompanharam esse movimento de perto, o boom dos FIIs também trouxe distorções que ainda influenciam o setor. João da Rocha Lima, sócio-diretor do Grupo Unitas e da BR-Capital, afirmou que os fundos imobiliários passaram a ser vendidos sob uma lógica financeira, quando deveriam ser entendidos como investimento imobiliário.
“O produto fundo imobiliário é um produto para investidor de imóvel. É um produto do mercado imobiliário, não é um produto do mercado financeiro. O não entendimento disso provoca uma série de distorções”, disse.
Segundo ele, a queda dos juros levou parte do mercado a comparar os rendimentos dos FIIs diretamente com os retornos da renda fixa, criando uma leitura que distorce a natureza do ativo.
Migração de investidores com juros baixos
Na avaliação de Rocha Lima, a forte entrada de investidores durante o período de juros baixos não foi acompanhada de maior compreensão sobre o papel dos imóveis na formação de patrimônio. “A renda do fundo imobiliário passou a ser vendida como se fosse uma taxa de juros maior do que aquela que o investidor conseguia no mercado financeiro. O crescimento veio muito por causa disso”, disse.
Para ele, a popularização dos FIIs ocorreu pela busca por renda em ambiente de juros reduzidos, não pela compreensão do imóvel como poupança de longo prazo. “A questão da educação para investir em fundos imobiliários é relevante, só que ela não aconteceu. Hoje você trata a cota de fundo imobiliário como trata um investimento financeiro, o que é muito ruim, porque a leitura fica distorcida”, afirmou.
Na sua visão, a cota do fundo é analisada como instrumento financeiro de curto prazo, quando deveria refletir a qualidade dos ativos imobiliários do portfólio. “Esse grupo de pessoas que trata patrimônio imobiliário como proteção patrimonial ainda não migrou para os fundos imobiliários”, diz. As famílias que tradicionalmente acumulam patrimônio imobiliário continuam, em muitos casos, investindo diretamente em imóveis, apesar das vantagens tributárias e operacionais dos FIIs.
O ponto de virada em 2016
André Freitas, CEO da Hedge Investments, destaca que o ciclo de expansão dos fundos imobiliários começou antes mesmo da forte queda da Selic observada a partir de 2017. O ponto mais baixo do mercado ocorreu em janeiro de 2016, em meio à crise política e econômica do segundo mandato da ex-presidente Dilma Rousseff.
“O ponto mais baixo do mercado foi janeiro de 2016. A partir dali você começa um movimento de alta que entra numa das maiores esteiras de valorização dos fundos imobiliários”, relembrou.
O gestor atribui a recuperação à mudança de percepção em relação à política fiscal e econômica após o impeachment. “Você entra em um governo que tinha uma responsabilidade fiscal maior. Isso criou um ambiente de maior confiança para o mercado.”
Cenário favorável e auge em 2019
Freitas relembra que o Brasil encerrou 2018 com Selic de 6,5% e inflação próxima da meta do Banco Central, cenário extremamente favorável para ativos de risco. “Imagina se a gente tivesse hoje uma Selic de 6,5% e uma inflação de 4%. Era o cenário que existia naquele momento”, disse.
A redução dos juros impulsionou a demanda por fundos imobiliários, elevou a liquidez e favoreceu novas ofertas públicas. Segundo o gestor, 2019 representou o auge daquele ciclo. “2019 foi um ano extraordinário. O IFIX subiu mais de 36% e vários fundos negociavam com ágio. As ofertas públicas eram tomadas integralmente no direito de preferência”, lembra.
Da euforia de 2019 ao choque da pandemia
O ciclo de forte valorização foi interrompido pela pandemia de Covid-19, que trouxe incertezas inéditas para o mercado imobiliário. “Ninguém sabia que em março começaria o desastre da pandemia. Foi um período muito rico porque você sai do impeachment, passa pela euforia de 2019 e chega ao ineditismo da pandemia”, disse Freitas.
O fechamento de shoppings, o avanço do home office e as dúvidas sobre a ocupação dos escritórios criaram forte volatilidade. Mesmo assim, o executivo avalia que o período entre 2016 e o início de 2020 ficará marcado como um dos ciclos mais importantes da indústria. “Talvez tenha sido o último grande bull market que vimos no universo dos fundos imobiliários. As janelas ficaram cada vez mais curtas”, concluiu.
Série especial do Liga de FIIs
A discussão integra a série especial do Liga de FIIs dedicada à evolução da indústria brasileira de fundos imobiliários. Gestores, investidores e pioneiros revisitam os principais momentos que transformaram os FIIs em um dos principais veículos de investimento do mercado de capitais brasileiro. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube.
