O crescimento do aluguel de curta temporada por meio de plataformas digitais tem gerado conflitos em condomínios brasileiros, acirrando uma disputa entre moradores, investidores e o setor de turismo. A prática altera a rotina dos prédios, levanta questões sobre o direito à moradia e já chegou aos tribunais.
Impactos nos condomínios
Em um condomínio de São Paulo, a síndica Lígia Ramos relata os impactos da circulação constante de hóspedes. Em um dos episódios, um morador alugou o salão de festas para realizar um casamento. "O cara alugou o salão de festas para fazer um casamento dele [...] Ele não tá preocupado se alguém não dormiu, se acordou. Amanhã ele vai acordar e vai embora daqui", afirma Ramos. Segundo ela, a estrutura do prédio atrai locações de curta duração, com piscina, academia de alto padrão e aquecimento central. Moradores reclamam do aumento da movimentação e do uso compartilhado das áreas comuns.
Regras para hóspedes
Entre proprietários e anfitriões, há visões divergentes sobre os limites do modelo. A corretora Lucidalva Santos afirma que existem regras para os hóspedes, como restrição ao salão de festas e horários para uso das áreas comuns. Já Alessandra Peixoto, coordenadora comercial, defende que os locatários possam utilizar toda a estrutura, desde que sigam as regras estipuladas pelo anfitrião. Para o advogado imobiliário Márcio Raskorsky, a trégua só virá com normas específicas. "Você tem as pessoas que compraram um segundo imóvel e querem fazer renda. Elas dizem: 'por que eu não posso fazer uma locação curta por hospedagem?' E aí está feita a guerra", comenta.
Turismo predatório e protestos
Em Barcelona, moradores protestam contra o turismo excessivo, associando o avanço das plataformas ao aumento dos preços dos imóveis. O ativista Daniel Pardo afirma que "a maioria dos turistas se relaciona com as cidades como um objeto de consumo", dificultando a manutenção de um espírito comunitário. Na cidade espanhola, a falta de aluguéis para moradia é grave, com proprietários ganhando até quatro vezes mais com locações de curta duração do que com contratos tradicionais, encarecendo os aluguéis.
Nos condomínios, os conflitos surgem em situações cotidianas. Lígia Ramos cita o barulho das malas nos corredores: "As paredes internas vêm com a proximidade das portas, a divisória de drywall. Então, você escuta absolutamente tudo". Sidnalva dos Santos, outra moradora, relata o impacto durante um tratamento de saúde: "Estava em um processo de doença, câncer de pâncreas, e naquele momento eu precisava de descanso".
Decisão judicial e regulamentação
A discussão chegou ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), que já decidiu que cabe aos condomínios autorizar ou proibir esse tipo de aluguel. Sem maioria de 2/3 pela aprovação, a prática não é permitida. O tribunal suspendeu processos sobre o tema em todo o país para definir uma tese que orientará futuras decisões. "Vai caber então à assembleia daquele condomínio deliberar se altera ou não a finalidade residencial para mista, possibilitando assim esse tipo de atividade", explica Cássio Rodrigues, professor de Direito Civil da UFRJ.
Alguns prédios no Rio de Janeiro já deixam clara a posição. "A gente já orienta que aqui foi definido na convenção que não é permitido a alocação por curta temporada", aponta Gustavo Magno, executivo de desenvolvimento imobiliário. Outros empreendimentos alardeiam a possibilidade de lucrar com locação temporária. "É uma resposta a uma tendência de mercado para produtos que têm essa vocação", diz o corretor Sandro Morais.
Posição das plataformas
Airbnb e Booking.com declararam que acompanham as discussões sobre regulamentação. "O Airbnb se posiciona hoje como esse ator que ajuda na absorção turística das cidades", afirma Carla Comarella, diretora de Políticas Públicas da plataforma. O Airbnb argumenta que o principal problema é a escassez de novas moradias e que a plataforma ajuda milhões a viajarem.
Democracia no Copan
O Edifício Copan, em São Paulo, tornou-se símbolo dessa transformação. Qualquer alteração na convenção exige voto de 2/3 dos proprietários. O empresário Judson Sales administra 103 dos 1.160 apartamentos destinados a locações temporárias. Ele já recebeu mais de 120 mil hóspedes e precisou adaptar a operação após reclamações sobre a circulação de funcionários. Para o síndico Guilherme Milani, os problemas não são exclusivos dos hóspedes: "Houve rompimento de regras? Houve. A gente também tem moradores e inquilinos que também transgridem regras aqui". Ele acredita que o aluguel de curta duração ajudou a revitalizar o Centro de São Paulo, onde 20% dos imóveis estão desocupados.
